ใช่คุณสามารถซื้อบ้านในวัยเกษียณ
คุณไม่ต้องทำแบบนี้ คุณจะได้รับการจดจำนอง เมื่อคุณเกษียณ
เพื่อหาข้อกำหนดเฉพาะผมให้สัมภาษณ์กับ Patrick Gavin ผู้จัดการสาขาและรองประธานฝ่ายสินเชื่อจำนองที่อัตราการค้ำประกันซึ่งเป็นธนาคารเพื่อการจำนองเอกชนรายใหญ่อันดับที่ 8 ในสหรัฐฯ
แพทริคเป็นผู้ให้กู้ตั้งแต่ปี 2517
ลองมาดูสิ่งที่ฉันเรียนรู้จาก Patrick เกี่ยวกับสิ่งที่จะได้รับการจดจำนองเมื่อคุณเกษียณ ฉันแบ่งสิ่งต่างๆออกเป็น 6 ประเภทหลัก ๆ ด้านล่าง
การกำหนดรายได้สำหรับผู้เกษียณ
ผู้เกษียณอายุคิดว่าถ้าพวกเขาไม่มีเงินเดือนพวกเขาจะไม่ได้รับการจำนองเนื่องจากการขาดรายได้
ในความเป็นจริงผู้ให้กู้มีสองวิธีที่อธิบายไว้ด้านล่างนี้ว่าสามารถใช้เพื่อคำนวณรายได้สำหรับผู้เกษียณที่กำลังใช้ทรัพย์สินของตน
การเบิกจ่ายจากวิธีการเกษียณอายุ
สำหรับผู้ที่เกษียณอายุที่ติดตามแผนการเกษียณตอนนี้ แต่อาจ ทำให้การประกันสังคม หรือรายได้บำเหน็จ เริ่มล่าช้าทาง เลือกที่ดีที่สุดคือการใช้วิธีการเบิกจ่ายรายได้ นี่เป็นวิธีการทำงาน
ตราบเท่าที่ผู้กู้เป็น 59 ½ผู้ให้กู้สามารถใช้ถอนล่าสุดจากบัญชีเกษียณอายุเป็นหลักฐานของรายได้ ตัวอย่างเช่นสมมติว่าบัญชีธนาคารล่าสุดแสดงการถอนเงิน $ 4,500 ต่อเดือนจาก IRA (ผู้ให้กู้ต้องการดูการถอนเงินเป็นเวลาอย่างน้อย 2 เดือน)
เงิน 4,500 ดอลลาร์นี้จะถือว่าเป็นรายได้ต่อเดือน บางครั้งผู้ให้กู้จะต้องมีจดหมายจากผู้วางแผนการเงินหรือสถาบันการเงินยืนยันจำนวนเงินที่ถอนเหล่านี้
วิธีการลดค่าใช้จ่าย
สำหรับผู้เกษียณที่มีสินทรัพย์ที่ลงทุนจำนวนมากวิธีการลดลงของสินทรัพย์ในการพิจารณารายได้อาจทำงานได้ดี
ด้วยวิธีนี้ผู้ให้กู้จะเริ่มต้นด้วยมูลค่าปัจจุบันของสินทรัพย์ทางการเงิน จากนั้นจะหักจำนวนเงินใด ๆ ที่จะใช้สำหรับการชำระเงินดาวน์และการปิดบัญชี พวกเขาใช้เวลา 70% ของส่วนที่เหลือและหารด้วย 360 เดือน
ตัวอย่างเช่นสมมติว่าใครบางคนมีสินทรัพย์ทางการเงินมูลค่า 1 ล้านเหรียญ พวกเขาจะใช้ 50,000 ดอลลาร์สำหรับการชำระเงินดาวน์ ใบนั้นเหลือ 950,000 เหรียญ ใช้เวลา 70% ของจำนวนนี้ซึ่งเท่ากับ 665,000 ดอลลาร์และหารด้วย 360 ผลลัพธ์ที่ได้คือ 1,847 ดอลลาร์เป็นรายได้รายเดือนที่ใช้เพื่อให้มีคุณสมบัติเป็นผู้กู้
แน่นอนรายได้อื่น ๆ ของรายได้เช่นรายได้บำนาญประกันสังคมหรือรายได้รายปีจะนับเป็นรายได้นอกเหนือจากรายได้โดยใช้วิธีการข้างต้น
อัตราส่วนรายจ่ายต่อรายได้และรายได้ที่อยู่อาศัย
เมื่อพิจารณารายได้อัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้และอัตราส่วนค่าใช้จ่ายด้านที่อยู่อาศัยจะต้องเป็นไปตามข้อกำหนดของผู้ให้กู้
อัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้
สำหรับการจำนองจำนองที่ผ่านการรับรอง (QM) ซึ่งอยู่ในข้อกำหนดด้านความปลอดภัยของท่าเรือไม่เกิน 43% ของรายได้ของคุณสามารถไปถึงการชำระหนี้ได้ อัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้นี้เรียกว่าอัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้
หนี้รวมถึงการชำระเงินที่จำเป็นเช่นค่าเลี้ยงดูบุตรและการสนับสนุนเด็กรวมทั้งการชำระเงินรถยนต์การชำระคืนเงินกู้ของนักเรียนการชำระเงินขั้นต่ำของบัตรเครดิตและการชำระเงินรวมของบ้านรวมทั้งเงินต้นดอกเบี้ยภาษีทรัพย์สินและการประกันภัย
สิ่งหนึ่งที่ทำให้ผู้เกษียณอายุประสบปัญหาในเรื่องนี้คือการเซ็นสัญญากู้ยืมเงินสำหรับเด็กที่เป็นผู้ใหญ่ แม้ว่าคุณจะเป็นผู้ลงนามร่วมการชำระเงินเหล่านั้นสามารถนับเป็นการชำระหนี้ที่จำเป็นและอาจลดความสามารถในการมีสิทธิ์ได้รับการจดจำนอง
อัตราส่วนค่าใช้จ่ายที่อยู่อาศัย
ค่าใช้จ่ายที่อยู่อาศัยของคุณรวมถึงเงินต้นและดอกเบี้ยของการจดจำนองรวมทั้งภาษีและประกัน (เรียกว่า PITI) อัตราส่วนนี้ต้องต่ำกว่า 36% ซึ่งหมายความว่าค่าใช้จ่ายที่อยู่อาศัยของคุณต้องไม่เกิน 36% ของรายได้ของคุณ
ข้อกำหนดเกี่ยวกับคะแนนเครดิต
ผู้ให้กู้แต่ละรายจะมีแนวทางให้คะแนนเครดิตของตัวเอง แต่สิ่งหนึ่งที่แน่นอนก็คือคะแนนเครดิตที่ต่ำกว่าของคุณอัตราดอกเบี้ยของคุณจะสูงขึ้น ถ้าคุณต้องการอัตราที่ดีที่สุดให้คะแนนเครดิตของคุณเท่ากับ 780 ขึ้นไป
คะแนนเครดิตที่ดีขึ้นยังสามารถทำให้คุณงง ๆ ขึ้นในพื้นที่ที่มีคุณสมบัติอื่น ๆ ได้อีกด้วย
ตัวอย่างเช่นแพทริคทำงานกับผู้กู้ที่มีคะแนนเครดิตมากกว่า 780 คนและผู้ให้กู้ทำเงินให้กู้ยืมถึงแม้ว่าอัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้อยู่ที่ 48%
สถานะการเข้าพัก
ปัจจัยอื่นที่ใช้ในการกำหนดอัตราดอกเบี้ยของคุณในการจำนองเป็นอัตราการเข้าพักที่คุณต้องการ นี่เป็นบ้านหลังแรกหรือที่สอง? บ้านหลักได้รับอัตราที่ดีกว่า
การชำระเงินดาวน์
ในฐานะผู้เกษียณการชำระเงินดาวน์ที่คุณต้องชำระอาจแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับวิธีการรายได้ที่ใช้ สำหรับการเบิกใช้วิธีการเกษียณอายุคุณสามารถลดลงได้เพียง 5% สำหรับแผนการลดการใช้สินทรัพย์ลดลง 30%
และถ้าคุณกำลังคิดที่จะมากับการชำระเงินดาวน์ของคุณโดยการรับ ก้อนใหญ่ของเงินสดออกจากไออาร์เอ หรือแผนการเกษียณอายุอื่นที่รอการตัดบัญชีภาษีผมแนะนำให้คุณลองคิดใหม่ การเบิกถอนทั้งหมดจะเป็นรายได้ที่ต้องเสียภาษีและการรับช่วงที่ใหญ่ขึ้นในหนึ่งปีอาจทำให้คุณชนกับ วงเล็บภาษีที่สูงขึ้น ได้
สภาพคล่องหลังปิดบัญชี
ข้อกำหนดอีกประการหนึ่งคือปริมาณของสินทรัพย์สภาพคล่องที่ปิดบัญชีหลังการขายที่คุณมีอยู่ ผู้ให้กู้ต้องการทราบว่าคุณจะมีค่าใช้จ่ายที่อยู่อาศัยอย่างน้อยหกเดือน (PITI) เป็นเงินสำรองที่เหลือต่ำสุดหลังจากที่คุณซื้อบ้านแล้ว ในการคำนวณนี้ผู้ให้กู้จะเพิ่มสินทรัพย์ทางการเงินทั้งหมดที่สามารถตรวจสอบได้ (หมายความว่าคุณต้องการใบแจ้งยอดบัญชี) จากนั้นใช้ 60-70% ของจำนวนเงินนั้น
ตัวเลือกการให้ยืมอื่น ๆ
หากคุณมีคุณสมบัติเป็นทหารผ่านศึกคุณอาจต้องการดูเงินกู้ VA กับเงินกู้ VA คุณสามารถวางศูนย์ลง แต่แทนการชำระเงินลงคุณจะจ่ายค่าธรรมเนียมการระดมทุนซึ่งสามารถ 2.15% ของจำนวนเงินกู้สำหรับผู้ใช้ครั้งแรกของโปรแกรมและ 3.3% ถ้าคุณมีเงินกู้ VA. ก่อน. ค่าธรรมเนียมการระดมทุนนี้สามารถใช้เป็นเงินกู้ยืมได้
สินเชื่อเวอร์จิเนียต้องการอัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ที่ 43% หรือน้อยกว่าและพวกเขาต้องการให้คุณมีรายได้ต่อเดือนที่เหลือบางส่วน หากคุณมีรายได้จากการลงทุนจำนวนมากรายได้คงเหลือสามารถคำนวณโดยพิจารณาจากรายได้เงินปันผลและรายได้ดอกเบี้ยของคุณจากตาราง B ในการคืนภาษีของคุณเป็นเวลา 2 ปี
การยื่นขอสินเชื่อจำนอง
วิธีที่ดีที่สุดในการหาชนิดของการจำนองที่คุณสามารถมีสิทธิ์ได้รับคือการพูดคุยกับนายหน้าจำนอง Guaranteed Rate เสนอสินเชื่อในทุกรัฐและยังมีโปรแกรมออนไลน์ที่พวกเขาเรียกสินเชื่อที่อยู่อาศัยดิจิตอลที่คุณสามารถผ่านกระบวนการทั้งหมดออนไลน์ พวกเขาให้เครดิต $ 250 สำหรับผู้ที่ใช้โปรแกรมนี้
คุณยังต้องการที่จะทำเพราะความขยันของคุณในบ้านที่คุณกำลังซื้อ ขอแนะนำให้คุณตรวจสอบ HouseFax เหมือนกับCarFax® แต่สำหรับบ้านของคุณ ฉันใช้ HouseFax เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ของตัวเองและโชคดีที่ไม่ได้เจอกับความประหลาดใจในแง่ลบใด ๆ แต่ฉันได้ยินจากหลาย ๆ คนที่ได้เรียนรู้ทุกสิ่งที่น่าสนใจเกี่ยวกับอดีตของสถานที่ให้บริการผ่านทาง HouseFax
คุณควรจะมีสินเชื่อจำนองเพื่อการเกษียณหรือไม่?
ขณะที่เราเสร็จสิ้นการสัมภาษณ์ของเราแพทริคกล่าวว่า "ในตอนท้ายของวันคนถามฉันว่าจำนองที่ดีที่สุดคืออะไร? คำตอบของฉันคือไม่มีเลย "
แพทริคมีสิทธิ์ การวิจัยแสดงให้เห็นว่าผู้เกษียณส่วนใหญ่ดีกว่าการ จ่ายเงินออกจากการจำนองก่อนเกษียณอายุ
ยกเว้นที่น่าทึ่ง แต่จะสูงกว่าคนที่มีมูลค่าสุทธิที่อาจจะสามารถใช้ หนี้เพื่อประโยชน์ของพวกเขาแม้ตลอดเกษียณ