การยึดสังหาริมทรัพย์สามารถทำให้เกิดผลกำไรจากเงินทุนและรายได้ตราสารหนี้ที่ยกเลิกได้
การเพิ่มทุนหรือการสูญเสียการยึดสังหาริมทรัพย์
การขายอสังหาริมทรัพย์โดยปกติจะผ่านกระบวนการ escrow และผู้ขายได้รับงบแสดงราคาที่บ้านถูกขาย
กับการยึดสังหาริมทรัพย์ แต่ไม่มี escrow ธนาคารให้กู้ยืมก็จะครอบครองบ้าน สถานที่ให้บริการมีการเปลี่ยนแปลงมือเพื่อให้กรมสรรพากรกล่าวว่าการยึดสังหาริมทรัพย์ยังคงถือว่าการขายหรือในแง่เทคนิคมากขึ้น "จำหน่าย" ของสถานที่ให้บริการ
สูตรพื้นฐานในการคำนวณกำไรจากเงินทุนคือการลบ พื้นฐานหรือต้นทุนของทรัพย์สิน ออกจากราคาขาย ความแตกต่างคือจำนวนเงินที่บุคคลทำหรือจำนวนเงินที่เสียไปจากการทำธุรกรรม ในสถานการณ์การยึดสังหาริมทรัพย์และไม่มีคำชี้แจงสัญญาซื้อขายล่วงหน้าราคาขายที่ใช้เพื่อวัตถุประสงค์ทางภาษีไม่ชัดเจนในทันที ไม่มีราคาที่ตกลงร่วมกัน
แต่ก็ยังมี "ราคาขาย" สำหรับวัตถุประสงค์ด้านภาษี มันจะเป็นมูลค่าตลาดยุติธรรมของทรัพย์สินหรือยอดคงค้างเงินกู้ทันทีก่อนที่จะยึดสังหาริมทรัพย์ขึ้นอยู่กับชนิดของเงินกู้ที่คุณมี ทั้งสองตัวเลขเหล่านี้จะถูกรายงานไปยังคุณและ IRS โดยสถาบันสินเชื่อในแบบฟอร์ม 1099-A
สินเชื่อที่ใช้หรือไม่เรียกร้อง
การจำนองของคุณเป็นสิทธิไล่เบี้ยหรือเงินกู้ที่ไม่มีสิทธิไล่เบี้ย สินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ใช้ในการซื้อบ้านมีแนวโน้มที่จะเป็นสินเชื่อที่ไม่มีสิทธิไล่เบี้ยขณะที่เงินให้สินเชื่อรีไฟแนนซ์และสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มที่จะเป็นเงินให้สินเชื่อ นี่ไม่ใช่กฎที่แน่นอนอย่างไรก็ตาม นอกจากนี้ยังสามารถขึ้นอยู่กับสถานะที่คุณอาศัยอยู่
หากคุณมีเงินกู้ไล่เบี้ยคุณจะรับผิดชอบต่อหนี้สินและผู้ให้กู้สามารถติดตามคุณได้แม้จะได้รับการโอนกรรมสิทธิ์แล้วก็ตาม ในกรณีนี้ตัวเลขที่ใช้เป็นราคาขายเมื่อคำนวณกำไรหรือขาดทุนจากเงินทุนของคุณคือจำนวนเงินที่น้อยกว่าสองจำนวนดังต่อไปนี้:
- ยอดคงค้างสินเชื่อทันทีก่อนการยึดสังหาริมทรัพย์หักด้วยหนี้ใด ๆ ที่ผู้กู้ยังคงต้องรับผิดส่วนตัวหลังจากการยึดสังหาริมทรัพย์
- มูลค่าตลาดยุติธรรมของทรัพย์สินรอการขาย
คุณอาจ ยกเลิกรายได้หนี้ จากการยึดสังหาริมทรัพย์กับเงินกู้ประเภทนี้
เงินกู้ที่ไม่มีสิทธิไล่เบี้ยเป็นกรณีที่ผู้กู้ไม่รับผิดชอบต่อการชำระคืนเงินกู้ ในคำอื่น ๆ เงินกู้เป็นที่พอใจและผู้ให้กู้ไม่สามารถติดตามผู้กู้สำหรับการชำระหนี้เพิ่มเติมหลังจากที่ repossesses ทรัพย์สิน สำหรับสินเชื่อที่ไม่มีสิทธิไล่เบี้ยตัวเลขที่ใช้เป็นราคาขายคือยอดเงินกู้คงค้างก่อนการยึดสังหาริมทรัพย์ กรมสรรพากรบอกว่าคุณขายบ้านได้อย่างมีประสิทธิภาพกับผู้ให้กู้เพื่อการพิจารณาหนี้คงค้างเต็มรูปแบบ คุณจะไม่มีรายได้หนี้สูรยกเลิกเนื่องจากผู้ให้กู้เป็นสิ่งต้องห้ามตามกฎหมายจากการติดตามคุณเพื่อการชำระหนี้
รายงานการเพิ่มทุนหรือขาดทุน
หลังจากที่คุณได้กำหนดประเภทเงินกู้ที่คุณมีในพร็อพเพอร์ตี้แล้วคุณสามารถกำหนดราคาขายได้
หากทรัพย์สินรอการขายเป็นที่อยู่อาศัยหลักของคุณรายงานการยึดสังหาริมทรัพย์ในตาราง D และแบบฟอร์ม 8949 คุณอาจมีคุณสมบัติที่จะยกเว้นรายได้จากภาษีเงินได้ได้ไม่เกิน 500,000 เหรียญขึ้นอยู่กับกฎระเบียบบางประการ:
- บ้านเป็นที่อยู่อาศัยหลักของคุณ
- คุณอาศัยอยู่ในนั้นเป็นเวลาอย่างน้อยสองในห้าครั้งล่าสุด
ผู้เสียภาษีบุคคลสามารถยกเว้น 250,000 ดอลลาร์และผู้เสียภาษีที่แต่งงานแล้วยื่นพร้อมกันสามารถเพิ่มเป็นสองเท่าได้
มีกฎเพิ่มเติมบางข้อ หากทรัพย์สินรอการขายถูกใช้ผสมกันเป็นที่อยู่อาศัยหลักของคุณในเวลาเดียวกันและที่อยู่อาศัยอื่นในเวลาอื่นคุณอาจยังคงมีสิทธิ์ได้รับการยกเว้นจากภาษีกำไรจากกำไรภายใต้ กฎที่แก้ไขแล้วเพื่อคำนวณผลกำไรหรือขาดทุนของ คุณ
เมื่อปีพ. ศ. 2560 อัตราภาษีที่ได้รับจากการเพิ่มทุนระยะยาวสำหรับทรัพย์สินที่เป็นเจ้าของเป็นเวลาหนึ่งปีหรือนานกว่านั้นคือร้อยละ 15 สำหรับผู้เสียภาษีที่ตกอยู่ในวงเล็บ 25 ถึง 35 เปอร์เซ็นต์
อัตรานี้คือ 20 เปอร์เซ็นต์สำหรับผู้ที่อยู่ในวงเล็บภาษี 39.6 เจ้าของบ้านที่อยู่ในวงเล็บภาษีร้อยละ 10 หรือ 15 อาจไม่ต้องเสียภาษีเงินได้ทั้งหมด หากคุณเป็นเจ้าของบ้านภายในเวลาไม่ถึงหนึ่งปีคุณต้องจ่ายภาษีกำไรจากเงินทุนในอัตราที่เท่ากันกับรายได้ปกติของคุณหรือกล่าวอีกนัยหนึ่งตามวงเล็บภาษีของคุณ
หากทรัพย์สินรอการขายเป็นทรัพย์สินให้เช่าให้รายงานการขายในแบบฟอร์ม 4797
พระราชบัญญัติการให้อภัยหนี้สูญสินเชื่อที่อยู่อาศัย
Foreclosures สามารถเรียกเก็บรายได้ที่ต้องเสียภาษีนอกเหนือจากการเพิ่มทุน หากผู้ให้กู้ให้อภัยหรือยกเลิกหนี้จำนองกับเงินกู้ไล่เบี้ยคุณอาจต้องรวมรายได้นี้เป็นรายได้ แต่มีข้อยกเว้นบางประการที่สามารถยกเว้นการ ยกเลิกการชำระหนี้ จากการเก็บภาษีได้
สิ่งที่สำคัญที่สุดคือการยกเว้นการค้ำประกันโดยบ้านหลักของคุณ ภายใต้พระราชบัญญัติการให้อภัยหนี้สูญสินเชื่อที่อยู่อาศัยการยกเลิกหนี้ถึง 2 ล้านเหรียญอาจได้รับการยกเว้นตราบเท่าที่มีการใช้หนี้เพื่อซื้อหรือสร้างที่อยู่หลักของคุณ การยกเว้นภาษีนี้หมดอายุทางเทคนิคเมื่อสิ้นปี 2016 แต่ก็ยังครอบคลุมถึงหนี้ที่ได้รับการอภัยในปี 2017 หากมีการลงนามในข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรในปีพ. ศ. 2560 และรัฐสภาได้เปิดประเด็นฉบับนี้ในเดือนมกราคม 2560 จึงเป็นไปได้ว่ากฎหมายจะได้รับการขยายออกไปในที่สุด เป็นปีอนาคต
เอกสารการรายงานภาษีแบบฟอร์ม 1099-A และแบบฟอร์ม 1099-C
แบบฟอร์ม 1099-A ออกโดยธนาคารหลังจากที่ทรัพย์สินรอการขายถูกยึด มันรายงานวันที่ยึดสังหาริมทรัพย์มูลค่าตลาดยุติธรรมของทรัพย์สินและยอดคงค้างเงินกู้ทันทีก่อนที่จะยึดสังหาริมทรัพย์ คุณต้องมีข้อมูลนี้เมื่อรายงานรายได้จากการขายเงินทุนที่เกี่ยวข้องกับการยึดสังหาริมทรัพย์
แบบฟอร์ม 1099-C จะออกโดยธนาคารหลังจากที่ธนาคารได้ยกเลิกหรือได้รับการอภัยจากหนี้สินใด ๆ แบบฟอร์มนี้จะระบุจำนวนหนี้ที่ถูกยกเลิก หากผู้ให้กู้ทั้งสองยึดครองบ้านและยกเลิกหนี้ค้างชำระในปีเดียวกันคุณอาจได้รับแบบฟอร์มเดียว 1099-C ที่รายงานการยึดสังหาริมทรัพย์และการยกเลิกหนี้แทนการได้รับทั้ง 1099-A และ 1099- ซี