ตาราง E เคล็ดลับภาษี
เจ้าของบ้านต้องเก็บบันทึกที่ยอดเยี่ยมเกี่ยวกับรายได้ค่าใช้จ่ายรายได้และค่าใช้จ่ายและวิธีที่ดีที่สุดอันดับหนึ่งในการติดตามสิ่งเหล่านี้ทั้งหมดคือการตั้งค่าสเปรดชีต - นักบัญชีภาษีของคุณอาจมีเทมเพลตที่คุณสามารถใช้
นี่คือสิ่งที่คุณจะต้องติดตาม:
- ซื้อราคาบ้านอาคารชุดหรืออาคารอพาร์ตเมนต์ที่คุณเช่า
- ค่าเสื่อมราคาสะสมและค่าเสื่อมราคาประจำปีในทรัพย์สินของคุณ
- รายได้จากค่าเช่า
- เงินฝากที่คุณได้รับ
นอกจากนี้คุณยังต้องการติดตามค่าใช้จ่ายต่างๆที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินเช่าของคุณซึ่ง ได้แก่ :
- ค่าคอมมิชชั่นหรือค่าธรรมเนียมการจัดการอสังหาริมทรัพย์
- ค่าโฆษณา
- การทำความสะอาดการบำรุงรักษาและการซ่อมแซม
- การประกันภัยเจ้าของบ้านและ HOA ค่าธรรมเนียม
- ภาษีอสังหาริมทรัพย์ และดอกเบี้ยจำนอง
- เงินมัดจำคืนให้แก่ผู้เช่า
- และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เช่นสาธารณูปโภคการจัดสวนและการเก็บขยะ
หากคุณติดตามค่าใช้จ่ายเหล่านี้โดยใช้ซอฟต์แวร์การเงินส่วนบุคคลหรือคอมพิวเตอร์สเปรดชีตรายงานรายเดือนและสิ้นปีของคุณจะอยู่ที่ปลายนิ้วของคุณและคุณสามารถพิมพ์ออกได้ง่าย
ข้อ จำกัด การสูญเสียกิจกรรมแบบ Passive
นี่คือกฎ IRS ใจกว้างที่ 1: ถ้าหนึ่งในคุณสมบัติเช่าของคุณมีผลขาดทุนสุทธิสำหรับปีการสูญเสียดังกล่าวสามารถหักกลบกับผลขาดทุนและผลกำไรทั้งหมดของอสังหาริมทรัพย์เช่าอื่น ๆ ของคุณได้
นี่เป็นข่าวที่อาจจะไม่ดี: หากยอดรวมสำหรับคุณสมบัติทั้งหมดของคุณเป็นลบ - ขาดทุนสุทธิ - การสูญเสียอาจจะเต็มบางส่วนหรือไม่สามารถนำไปหักลดหย่อนกับส่วนที่เหลือทั้งหมดของรายได้สำหรับปีเนื่องจาก ข้อ จำกัด การสูญเสียกิจกรรมที่เร้าอารมณ์
การให้เช่าอสังหาริมทรัพย์มักถูกพิจารณาว่าเป็นกิจกรรมแบบพาสซีฟแม้คุณจะทุ่มเทเวลาให้กับการเลือกผู้เช่าที่เหมาะสมการซ่อมหน่วยเช่าและการตรวจสอบทรัพย์สินเพื่อการบำรุงรักษาเป็นประจำ
การสูญเสียจากกิจกรรมแบบพาสซีฟถูก จำกัด ให้หักล้างกำไรแบบพาสซีฟ
หากคุณมีส่วนร่วมอย่างแข็งขันในกิจกรรมเช่ารายใด ๆ ค่าเช่าที่อาจเกิดขึ้นอาจถูกหักออกได้ถึง 25,000 เหรียญต่อปีโดยรวมทั่วทุกพื้นที่เช่าของคุณ บุคคลที่สมรสที่ยื่นแยกกันมีวงเงินค่าเช่าถึง 12,500 เหรียญหากบุคคลนั้นอาศัยอยู่กับคู่สมรสของตนตลอดเวลาในปีภาษี จำนวนเงินค่าเช่าที่อนุญาตให้กับผู้เข้าร่วมที่มีส่วนร่วมในสถานที่ให้บริการเช่าแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับ รายได้ขั้นต้นที่ปรับเปลี่ยนแล้ว (MAGI):
- สำหรับ MAGI ที่ 100,000 ดอลลาร์หรือน้อยกว่า (50,000 ดอลลาร์หรือน้อยกว่าถ้าแต่งงานแยกต่างหาก) การสูญเสียค่าเช่าสามารถหักออกได้เต็มจำนวนสูงสุดไม่เกินวงเงิน $ 25,000 ($ 12,500)
- สำหรับ MAGI ระหว่าง 100,000 ถึง 150,000 เหรียญ (ระหว่าง 50,000 ถึง 75,000 เหรียญหากแต่งงานแยกต่างหาก) การสูญเสียค่าเช่าสามารถหักออกได้ถึง 50% ของความแตกต่างระหว่าง 150,000 เหรียญ (75,000 เหรียญหากแต่งงานแยกต่างหาก) และ MAGI
- สำหรับ MAGI มากกว่า 150,000 เหรียญ (75,000 เหรียญหากแต่งงานแยกต่างหาก) ไม่มีผลขาดทุนจากการเช่าใด ๆ ที่สามารถหักกับรายได้อื่น ๆ ได้
คุณสามารถดำเนินการส่งต่อไปได้
สิ่งนี้ทำให้เราได้รับกฎ IRS ใจกว้าง # 2: ความเสียหายที่เกิดจากการเช่าซึ่งถูก จำกัด ด้วยข้อ จำกัด การสูญเสียกิจกรรมที่เป็น passive สามารถนำไปสู่ปีภาษีที่ตามมาเมื่อสามารถชดเชยผลกำไรจากการเช่า
ข้อ จำกัด การสูญเสียกิจกรรมที่เป็นผลประโยชน์ถูกนำไปใช้ในแต่ละปี แต่ขาดทุนจากการเช่ายังคงมีการเปลี่ยนแปลงไปเรื่อย ๆ ทุกปีจนกว่าจะได้รับผลขาดทุนจากการหักล้างกำไรจากการเช่าหรือหักจากรายได้อื่น ๆ
แบบฟอร์ม 8582 ใช้ในการคำนวณข้อ จำกัด การสูญเสียกิจกรรมที่เป็นผลงานและติดตามผลขาดทุนจากการเช่าที่สะสมในแต่ละปีสำหรับแต่ละทรัพย์สิน
การวางแผนภาษีสำหรับเจ้าของบ้าน
เจ้าของบ้านมักมีรายได้น้อยเมื่อรายได้ค่าเช่าเพียงพอที่จะจ่ายค่าจดจำนองรวมทั้งภาษีทรัพย์สินประกันและการซ่อมแซม แต่เจ้าของบ้านได้หักค่าใช้จ่ายในการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าซึ่งอาจทำให้ผลกำไรทางเศรษฐกิจเล็ก ๆ กลายเป็นขาดทุนทางภาษีได้เล็กน้อย - ค่าใช้จ่ายสูงกว่ารายได้หลังจากหักค่าเสื่อมราคาแล้ว
บ่อยครั้ง แต่เจ้าของบ้านต้องเผชิญกับค่าใช้จ่ายที่สำคัญเช่นการเปลี่ยนหลังคาหรือรื้ออพาร์ตเมนต์หลังจากที่ผู้เช่าระยะยาวพ้นจากตำแหน่ง
ในกรณีดังกล่าวอาจเป็นไปได้ว่าเจ้าของบ้านมียอดขาดทุนเกินกว่า 25,000 เหรียญ แต่กฎการสูญเสียการดำเนินงานแบบพาสซีฟ จำกัด การสูญเสียให้เหลือเพียง $ 25,000 ส่วนที่เหลือจะถูกนำไปใช้ในปีหน้าเมื่อเจ้าของบ้านหวังว่าจะได้รับผลกำไรมากขึ้นและจะสามารถดูดซับความสูญเสียทางภาษีส่วนเกินได้
ขายอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า
การสูญเสียค่าเช่าทรัพย์สินที่ได้รับอนุญาตให้ใช้ได้ในปีที่มีการขายทรัพย์สินให้แก่ผู้ซื้อที่ไม่เกี่ยวข้องกันอย่างสมบูรณ์
การขายบ้านอาคารอพาร์ทเมนต์หรืออสังหาริมทรัพย์ให้เช่าอื่น ๆ ไม่เหมือนกับการขายที่อยู่อาศัยหลักของคุณ เช่นเดียวกับเมื่อคุณคำนวณกำไรจากเงินทุนสูตรในการคำนวณกำไรหรือขาดทุนของทรัพย์สินเช่าเกี่ยวข้องกับการหักต้นทุนของคุณจากราคาขายของคุณ
การปรับต้นทุนพื้นฐานสำหรับการเช่าอสังหาริมทรัพย์
สูตรสำหรับคำนวณต้นทุนของคุณในการเช่าอสังหาริมทรัพย์มีดังนี้:
- ราคาซื้อ
- ค่าใช้จ่ายในการซื้อบวก (ค่ากรรมสิทธิ์และ escrow, นายหน้าตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ ฯลฯ )
- การปรับปรุงเพิ่มเติม (เปลี่ยนหลังคาเตาใหม่ ฯลฯ )
- ค่าใช้จ่ายในการขาย บวก (ค่าธรรมเนียมกรรมสิทธิ์และ escrow, นายหน้าตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ ฯลฯ )
- บวกค่าเสื่อมราคาสะสม (ตามที่รายงานในแบบฟอร์มภาษีของคุณ)
- เท่ากับต้นทุนของคุณ
การคำนวณกำไรหรือขาดทุนของคุณจะเป็นดังนี้
- ราคาขาย
- ลบเกณฑ์ต้นทุนของคุณ
- เท่ากับกำไรหรือขาดทุนของคุณ
หากตัวเลขที่เป็นผลลัพธ์เป็นบวกคุณมีผลกำไรเมื่อคุณขายทรัพย์สินเช่าของคุณ หากตัวเลขที่เป็นผลลัพธ์เป็นลบคุณจะเสียเงิน กำไรจากการเช่าอสังหาริมทรัพย์สามารถถูกหักภาษีบางส่วนเป็น ค่าเสื่อมราคา ที่เกิดขึ้นในอัตราภาษีสูงสุด 25 เปอร์เซ็นต์และบางส่วนเป็น กำไรจากเงินทุน การขายทรัพย์สินเช่าจะได้รับการรายงานในแบบฟอร์ม 4797 และการคำนวณการเพิ่มทุนจะได้รับการรายงานตามตาราง D.
อสังหาริมทรัพย์และหนี้สิน จำกัด
เจ้าของบ้านหลายคนคิดว่าการจัดตั้ง บริษัท บริษัท รับผิด จำกัด หรือห้างหุ้นส่วนให้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เช่าของพวกเขา บริษัท อาจจะเสียเปรียบเพราะ บริษัท ไม่ได้มีอัตราภาษีที่ต้องการจากการเพิ่มทุนระยะยาว
บริษัท ที่มีความรับผิด จำกัด จะสามารถรับผลประโยชน์ระยะยาวผ่านทางสมาชิกได้ดังนั้นกำไรจะยังคงมีสิทธิ์ได้รับอัตราร้อยละ 15 ที่ต้องการในระยะยาว เจ้าของบ้านควรปรึกษาเรื่องนี้และแง่มุมทางกฎหมายอื่น ๆ ในการจัดตั้ง บริษัท เพื่อเช่าอสังหาริมทรัพย์โดยมีทนายความเพื่อทำความเข้าใจเกี่ยวกับผลกระทบทางกฎหมายและทางการเงินของกลยุทธ์ดังกล่าว