จะซื้อคอนโดการลงทุนที่ดี?

นี่คือสิ่งที่คุณต้องทราบก่อนตัดสินใจซื้อ

คุณกำลังมองหาที่ซื้อคอนโดเป็นเงินลงทุนหรือไม่? ถ้าเป็นเช่นนั้นคุณรู้ได้อย่างไรว่าคอนโดมีการลงทุนที่ดีหรือไม่? มีการคำนวณหลายอย่างที่คุณสามารถทำได้และคำถามที่อยู่เพื่อหาคำตอบ

เมื่อพิจารณาคอนโดเป็นเงินลงทุนคุณจะต้องประมาณการณ์ได้อย่างถูกต้อง:

• ค่าเช่ารายปีที่คุณอาจได้รับและ
• ค่าใช้จ่ายประจำปีที่คุณจะเกิดขึ้นรวมถึงสิ่งต่างๆเช่น:
  • ภาษีอสังหาริมทรัพย์
  • ประกันภัย
  • การบำรุงรักษาและการซ่อมแซม

นอกจากนี้คุณต้องคำนึงถึงค่าใช้จ่ายที่คุณอาจเกิดขึ้นเช่น:

• ค่าธรรมเนียมทางกฎหมายหากจำเป็นต้องขับไล่
• ค่าใช้จ่ายในการโฆษณาเพื่อหาผู้เช่า
• ค่าซ่อมแซมหากผู้เช่าเสียหาย

Let 's ทำคณิตศาสตร์! ตัวอย่างของการลงทุนในคอนโด:

ลองดูตัวอย่าง ถ้าคุณพบว่าคอนโดขายได้ราคา 55,000 เหรียญ คุณสามารถจ่ายเงินสดได้ จะมีค่าเช่า 750 เหรียญต่อเดือน (9,000 เหรียญต่อปี) คุณคิดว่าคิดเป็นร้อยละ 16.4 (9,000 เหรียญหารด้วย 55,000 ดอลลาร์) ก่อนที่คุณจะตื่นเต้นมากคุณต้องคำนึงถึงค่าใช้จ่ายเหล่านี้:

• ภาษีอสังหาริมทรัพย์คือ $ 1,000 ต่อปี
• ประกันคือ 300 เหรียญต่อปี
• คุณประมาณการประมาณ $ 300 ต่อปีในการบำรุงรักษาและซ่อมแซม
• คุณคิดคอนโดจะว่างประมาณหนึ่งเดือนต่อปี (คุณปัจจัยในเรื่องนี้เป็นค่าใช้จ่ายของ $ 750 ต่อปี)
• คุณคิดทุกครั้งที่ว่างคุณจะต้องจ่ายเงิน 250 เหรียญสำหรับค่าโฆษณาและคุณคิดว่านี่เป็นค่าใช้จ่ายรายปี
• คุณคิดว่าอาจเป็นหนึ่งในทุก ๆ ห้าปีที่คุณอาจประสบปัญหาและต้องเสียค่าใช้จ่ายทางกฎหมายรวมถึงค่าใช้จ่ายในการซ่อมเพิ่มเติมประมาณ 5,000 เหรียญ (ประมาณ 1,000 เหรียญต่อปี)

ค่าใช้จ่ายเหล่านั้นรวมทั้งสิ้น 3,600 เหรียญต่อปี (หรือประมาณ 300 เหรียญต่อเดือน)

ค่าเช่าสุทธิของคุณอยู่ที่ $ 5,400 ($ 9,000 ลบ $ 3,600) ซึ่งหมายถึงอัตราการเช่าสุทธิที่ 9.8% ซึ่งยังคงเป็นผลตอบแทนที่น่าสนใจ นอกเหนือจากกระแสเงินสดคุณจะได้รับส่วนร่วมในการแข็งค่าของมูลค่าของทรัพย์สิน หากคุณคาดว่าอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นประมาณ 3 เปอร์เซ็นต์ต่อปีในปีแรกคอนโดของคุณจะชื่นชมจาก $ 55,000 เป็น 56,650 เหรียญกำไรเพิ่มขึ้น 1,650 ดอลลาร์

หากคุณไม่สามารถจ่ายเงินสดและต้องจัดหาเงินทุนให้กับทรัพย์สินคุณจะต้องคำนึงถึงต้นทุนดอกเบี้ย สำหรับ อสังหาริมทรัพย์ เพื่อ การลงทุน วางแผนที่จะวางร้อยละ 25 - ร้อยละ 50 ลงไปจะมีสิทธิ์ได้รับเงินกู้ ในสถานการณ์สมมติข้างต้นสมมุติว่าคุณลดลง 30 เปอร์เซ็นต์ (16,500 เหรียญ) และใช้เงินทุนอีก 70 เปอร์เซ็นต์ ($ 38,500) ในอัตราร้อยละ 7 ตลอดระยะเวลา 30 ปี การชำระเงินของคุณจะอยู่ที่ 256 เหรียญต่อเดือน

เมื่อคุณเพิ่มการชำระเงินจำนวน 256 เหรียญต่อเดือนและค่าใช้จ่ายโดยประมาณที่คำนวณข้างต้นประมาณ 300 เหรียญต่อเดือนคุณจะได้รับค่าใช้จ่ายประมาณ 556 เหรียญต่อเดือน สถานที่ให้บริการนี้คาดว่าจะมีอัตราการเช่า 750 เหรียญต่อเดือนซึ่งจะส่งผลให้เกิดกระแสเงินสดเป็นบวกและตัวเลขเหล่านี้น่าจะเป็นการลงทุนที่ดี

ปัจจัยอื่น ๆ : การประเมินคอนโดและค่าสมาคม

นอกจากนี้คุณยังต้องตรวจสอบว่าคอนโดที่คุณกำลังพิจารณามีค่าธรรมเนียมการเชื่อมโยงและความถี่ที่คุณอาจต้องเสียค่าใช้จ่ายในการประเมินผล การประเมินเป็นค่าใช้จ่ายที่ครอบคลุมพื้นที่ส่วนกลางของอาคารชุด การประเมินอาจรวมถึงการจัดสวนการจอดรถและการซ่อมแซมและบำรุงรักษาที่จอดรถการปรับปรุงภายนอกของอาคารและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับพื้นที่ส่วนกลางทั่วไปเช่นล็อบบี้หลักหรือทางเข้า ค่าใช้จ่ายเหล่านี้ควรจะรวมอยู่ในประมาณการค่าใช้จ่ายของคุณก่อนที่คุณจะคำนวณผลตอบแทนจากการลงทุนคอนโดของคุณโดยประมาณ

ก่อนที่จะ ทำการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ คุณต้องประเมินว่าสมมติฐานของคุณมีความสมจริงอย่างไร ต่อไปนี้เป็นคำถามเพิ่มเติมเพื่อพิจารณาในการพิจารณาว่าการซื้อคอนโดจะเป็นการลงทุนที่ดีหรือไม่:

• คอนโดของคุณอยู่ในพื้นที่ที่มีการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์อยู่ใกล้กับวิทยาลัยหรือไม่?
• มันอยู่ในพื้นที่ที่ได้รับความนิยมน้อยลงหรือเป็นที่นิยมมากขึ้น?
• นายจ้างคนสำคัญในพื้นที่อาจปิดตัวลงและทำให้ความต้องการเช่าลดลงหรือไม่?
• การก่อสร้างคอนโดใหม่จะสร้างขึ้นในบริเวณใกล้เคียงได้หรือไม่ซึ่งจะทำให้คุณต้องได้รับการปรับปรุงที่มีราคาแพงในการแข่งขัน

ใช้ความรู้เกี่ยวกับพื้นที่และประสบการณ์ในการประเมินความเสี่ยงประเภทนี้ สำหรับหนังสือดีๆเกี่ยวกับเรื่องนี้ให้ดูที่ วิธีการเริ่มต้นการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ ของ John Reed